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- 1、福州放開“限購”第一城誕生，當地為何急于扶持樓市？
- 2、福州放松限購：外地戶籍在主城區內購房無需提供社保等證明
- 3、福州率先“松綁”樓市限購政策，其他城市是否也會陸續跟進？
- 4、又一省會城市“松綁”樓市！福州放開“外地人限購”業內：對市場影響不會太大
福州放開“限購”第一城誕生，當地為何急于扶持樓市？
福州放開“限購”第一城誕生，當地為何急于扶持樓市？下面就我們來針對這個問題進行一番探討，希望這些內容能夠幫到有需要的朋友們。
3月31日夜間，福建省直企業住房公積金中心根據官方微博出文稱，省住建廳下發了《關于進一步優化購買新建商品住房職工提取住房公積金支付首付款的指導意見》。依據《指導意見》精神實質，省直住房公積金中心制訂了實施辦法，市直公積金繳存員工在福州市行政區劃內選購在建產品住宅，可按有關步驟原材料申請辦理提取公積金付款首付。該政策于4月1之日起執行。
依據福建省直企業住房公積金中心講解，按原來要求買房需自有資金付款首付，但新政策頒布后，市直公積金繳存員工可以應用個人公積金(含房補)余額立即付款首付。新政策達到剛性需求員工最大限度立即應用住房公積金余額，大大的降低了家中買房資產工作壓力。
“一般來說，公積金余額可以用于抵沖住房貸款，但立即獲取出去付款首付款的政策較為罕見?！?8安居客房產研究院分院醫生張波告知新聞記者。中原房地產總裁投資分析師張大偉對新聞記者表明，該政策可以讓買房者提早使用公積金余額，有益于減少買房者工作壓力。
專業人士覺得，本次福州公積金新政將進一步提升市場信心，也象征了福州樓市政策不斷比較寬松的發展趨勢。實際上，從福州政策調節的邁向看來，這已經是其年之內第四次松綁樓市管控。2022年2月，福州下降了房貸利息，在其中首套房貸利率從5.75%降至最少5.05%，二套房貸年利率降到5.25%。
除此之外，2月福州市住房公積金管理委員會對福州市公積金政策干了調節，減少公積金房貸房貸首付比例。政策要求在福州市行政區劃范疇內買房的員工家中，第二次申請辦理純公積金按揭貸款的，首付百分比由50%下降為40%。
尤其引人注意的是，福州變成本質作用上放寬限購政策第一城。3月29日，有銷售市場信息稱，福州市出臺樓市新政策，要求從即日起對于非五城區戶口家中(含港臺)在福州五城區買房，不用給予近些年內滿12個月醫保社?；騻€人納稅證明或落戶口，就可以選購一套福州五城區144平米以內的普通住房，選購后該房子仍受到限制售政策影響。長樂戶口也歸屬于福州當地戶口，有著長樂戶口的買房者可在福州五城區選購幾套住房。
3月30日早上，財聯社新聞記者從福州市不動產交易中心確定了以上信息，該中心工作員表明，“現階段該政策早已執行，購房者可以申請辦理有關業務流程?！薄安浑y看出，福州在政策調節的層面上多方面發力，也從側邊反映出福州樓市針對政策放松的緊迫性?！标戇d找房數據研究中心投資分析師關榮雪表明。
而福州急切幫扶房市的身后，是該城房地產業受冷，對土地資源交易量導致很大影響?！案Ｖ萆唐贩拷灰资袌鲩L期性不景氣，上年第三季度至今土地出讓減溫加快，房企拿地自信心顯著不夠?！币晃环康禺a業行業分析師告知新聞記者。
依據中國房地產業指數值系統軟件千店物價指數，福州近幾月份房子價格不斷起伏。商住樓去化周期過長，新房子短期內庫存量售出周期時間在20個月以上，庫存量去化存壓。
在土地資源交易量層面，據拿地寶數據統計表明，2021年，福州市一共有151宗營業性商業用地(包含住房、商業房產等)取得成功轉讓，同比下降20%；出讓總面積總共6998畝，同比下降40%；交易量總價格692億人民幣，同比下降43%。
而福州2022年土地交易狀況沒有轉好，多起土地遭到流標。3月30日，福州市閩侯縣在街上、甘蔗、荊溪三宗土地資源所有宣布流標；3月16日，福州2022年第一批次集中化供地轉讓17宗土地中，有3宗地塊中斷轉讓、2宗土地流標、8宗土地成本價交易量，僅有4宗土地資源股權溢價交易量。
“福州做為省級城市，在福建省經濟發展歷程中出任著比較主要的人物角色。房地產調控政策適當放松，盡管表層發力點是在房市，但更多方面的重中之重是加強福州的城市人口聚集工作能力?！标P榮雪稱。
據新聞記者統計分析，目前為止，已經有超出60個大城市放松房地產調控政策。政策絕大多數從要求端考慮，內容包含放松限購限貸、減少房貸首付比例、下降房貸利息、放開公積金房貸、購房補貼等方面。
“預估年之內有越來越多的大城市頒布穩房市的政策，在其中一部分市場的需求不夠的地區很有可能會放松限購政策標準，如適當放開個人社?；驊艨谙薅?，滿足條件的外來務工人員可以獲得銀行信貸適用，而這也是二三線城市銷售市場修補的重要?！必悮ぱ芯吭和顿Y分析師許小樂表明。
福州放松限購：外地戶籍在主城區內購房無需提供社保等證明
3月30日,澎湃新聞從福建省福州市不動產交易中心處確認,外地戶籍在福州主城區內購房已無需提供社?；蚣{稅證明或落戶,并且已經可以辦理過戶手續。
福州市轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區,閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個縣及福清市。
此前有媒體報道,非福州五城區戶籍家庭(含港澳臺)在五城區購房,無需提供近兩年內滿12個月醫社?；蚣{稅證明或落戶,即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅,購買后該房屋仍受限售政策影響。此外,長樂戶籍也屬于福州本地戶籍,擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區購買兩套住宅。
福州市不動產交易中心對此表示,能買幾套及限售等細則和文件尚未出臺,但是已經可以辦理相關手續。
此前,福州已下調了住房公積金貸款的首付比例。福州自2月1日起,第二次申請純住房公積金貸款的,首付款比例由50%調整為40%。首次申請使用住房公積金貸款的,首付款比例為30%
中原地產首席分析師張大偉分析指出,福州的購房政策相對復雜,限購政策與限售政策是配套政策,外地戶籍購房需要限售,本地戶籍唯一住房不用限售。而且落戶難度小,所以福州外地戶籍購房比例相對較低。從市場趨勢看,疫情影響了最近樓市,特別是非一二線核心城市,市場依然低迷中,而本來出現小陽春苗頭的部分城市因為疫情出現了溫度緩升。
根據2022年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,福州二手房價格環比下調0.4%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,福州在鄭州之后也放松了限購,可以看出,當前二線城市放松的概率最大,其市場壓力較大且放松的空間較大。放松的城市普遍都是最近幾年房地產市場表現偏弱的城市,即限購放松和市場表現是密切相關的。政策放松對于本地戶籍和外地戶籍居民主要是體現為購房門檻降低、可購房套數增加等內容。嚴躍進預計后續各地限購放松的可能性會進一步加大,進一步降低購房門檻,對于各地購房市場的行情活躍有積極作用。
張大偉也認為,隨著信貸政策的持續寬松,只要抑制住疫情,預計市場很可能在4-5月份出現一次小陽春,特別是一二線城市熱度可能會比較明顯。
福州率先“松綁”樓市限購政策，其他城市是否也會陸續跟進？
其他城市大概率會陸續跟進，因為很多中小型城市的房地產情況并沒有省會城市那么好。
我們要知道福州是福建省的省會城市，如果連省會城市都需要通過取消限購限貸的措施來為樓市松綁的話，這基本上意味著很多中小型城市的房地產壓力已經非常大了。在這種情況之下，更多的城市將會全面放開限購限貸的基本措施，同時也會進一步鼓勵大家買房。
這個事情是怎么回事？
這是關于福州地區給樓市松綁的新聞，因為福州地區的房地產行情非常差，為了進一步穩住當地的房地產行情，福州地區率先為當地的樓市松綁，同時也全面取消了樓市限購的措施。在這個措施發布以后，很多沒有資格買房的人將會獲得買房的門檻，無戶籍人士甚至也可以在福州買房。
其他城市會陸續跟進。
這個邏輯其實非常簡單：如果連福州這樣的省會城市都沒有辦法支撐當地的房地產市場，我們更不要去提其他的中小型城市了。一個省會城市基本上意味著這個省會最強的經濟實力，當房地產行情繼續走低的時候，很多城市不得不通過給樓市解綁的方式來穩住房地產行情，這也是相關城市的無奈之舉。
我認為這個問題可能會進一步波及到很多房地產企業。
雖然福州地區放開的是限購措施，但這個措施的根本目的是為了保護當地的房地產企業，同時也是為了幫助這些房地產企業渡過難關。正是因為很多房地產企業的債務壓力非常大，有些房地產企業甚至處在債務違約的邊緣。如果取消限購都不能幫助這些房地產企業緩解現金的問題的話，我們很難想象這些房地產企業是否會存在債務違約的情況，這個問題可能會導致一連串的經濟問題發生。
又一省會城市“松綁”樓市！福州放開“外地人限購”業內：對市場影響不會太大
繼哈爾濱、鄭州之后，又一省會城市對樓市調控政策有實質性放松。
今日（3月30日），《每日經濟新聞》記者從福州多家中介機構及地產人士處了解到，福州開始對限購政策“松綁”：即日起針對非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。也就是說，外地人不需要落戶就可以在福州買房。
對此，記者第一時間咨詢了福州市房管局，相關工作人員表示，“情況屬實，限購放松是從這幾天開始的?！?/p>
事實上，福州并不是今年第一個放開限購的省會城市。今年3月1日，鄭州發文明確，已有兩套房的家庭可以再買第三套房，被外界視為變相放松限購。在此之前，哈爾濱出臺的房地產新政則明確放開限售，也成為第一家正式放開限售的省會城市。
福州城市建筑 圖片來源：視覺中國-VCG211308787791
外地人可直接買房
具體來看，針對非五城區戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。此外，長樂戶籍也屬于福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區購買兩套住宅。
而此前福州的限購政策規定，外地戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區購房，需提供2年內在五城區累計滿12個月的醫社保證明或個人所得稅。
某頭部房企福建區域營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者，此次放松限購并非全面取消限購，只能說是簡化其中環節，畢竟自從全面放開落戶政策后，外地人在福州買房基本沒有任何障礙，所以新政對市場影響不會太大。
“區別在于，原先福州實行的是零門檻落戶，只要在福州工作就能落戶。而此次無非是簡化了這道落戶程序，可以新增這一波客群，比如有些農村戶口不想來福州來落戶的人?！鄙鲜鰻I銷負責人表示，要想這批人來福州買房，最終還是要看房價和市場的接受度，即房子是否值得買。畢竟受疫情等因素影響，市場整體購買力出現明顯下降。
“此次限購松綁的操作，主要目的在于給福州五城區去庫存，讓企業能盡快回籠資金，讓市場活躍起來?！笨硕鸶Ｖ輩^域研究負責人張暑嬌表示，現在只是第一步，下一步預計首付款比例也會進一步放開。
事實上，此前福州已下調了住房公積金貸款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調整為40%；首次申請使用住房公積金貸款的，首付款比例為30%
去化周期近20個月
自去年以來，不少房企因現金流緊張導致債務違約甚至“爆雷”現象，在一定程度上加劇了購房者的觀望情緒。
“去年下半年開始，金融利率不斷收緊，在貸款層面上對購房者不是很友好，雖然現在雖然有一定放松，但購房者依然選擇持續觀望?！鄙鲜鰻I銷負責人告訴記者，福州五城區商品住宅去化周期達近20個月，市場供大于求的態勢依然明顯?！霸诖吮尘跋?，適度放松限購有利于市場供求平衡，更有利于緩解供給的結構性壓力?！?/p>
克而瑞數據顯示，截至2021年12月底，福州五區商品住宅廣義存量約585.42萬平方米，其中帝封江、三江口、北區等板塊存量均超80萬平方米，庫存高企。
據國家統計局數據，去年4月份至11月，福州新房價格持續下跌，自去年12月以來開始回升，不過今年2月的新房價格較1月又出現小幅下滑。
福州的新房市場自去年下半年以來持續探底，不少樓盤項目也推出一些打折促銷，或通過加大分銷點數的方式來以價換量。該營銷負責人表示，“大部分樓盤主要靠分銷，而現在新盤比較多，有的營銷點數已經高到10%，但不敢降價，只是以特價房或工抵房的方式來促銷?！?/p>
“購房者總想再等等，或許價格會更低?！鄙鲜鰻I銷負責人介紹，去年以來福州幾乎一半的項目要靠渠道來去化。而且分銷傭金很高，一套100萬元房子，要給10萬元傭金，分銷平臺可能會收走一部分，但很大一部分是返還給客戶的。
“但如果分銷平臺不這樣操作，就無法吸引客戶。一些離福州主城區較遠的項目，如瑯岐、馬尾、桂湖等區域，靠高傭金幫助去化的現象很普遍。其他類似于福州蒼山城南版塊，因為競爭激烈，分銷點數有的高達5個點，一般也在3個點左右?！?/p>
當然，福州也有個別地處中心城區的熱門板塊，因為新房供應少且需求量旺盛，新房銷售相對樂觀。也造成了福州樓市的兩極分化現象明顯：外圍市場冷，利用高分銷去刺激銷售；而主城區地段好的項目，去化相對較好。
目前，福州市下轄鼓樓、臺江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個縣及福清市。
嘉論市場研究中心統計顯示，近六周福州五區商品房住宅成交量變化不大，均在2600套以上；成交價格也變化不大，上周的成交均價為25841元/平方米。
近八周福州五區新房量價走勢 來源：嘉論市場研究中心
土地市場持續冷清
在張暑嬌看來，當下的福州市場還處于冰凍待解封狀態，尤其是土地市場依舊冷清。
3月16日，福州今年首輪集中土拍結束，17宗用地現場取消出讓3宗，流拍2宗，8宗低價成交，僅4幅溢價出讓。盡管國企托底占比進一步提升，在本次土拍中拿地占比高達70%，但并沒有扭轉土地市場的頹勢。
就溢價率來看，福州今年首批集中土拍溢價率僅4.42%，雖然兩幅地塊撤牌流拍，但從實際情況來看，起拍價175.08億元，實際成交價僅77億元，相比去年的第三批次集中土拍縮水約47%。
“雖然自去年9月份以來房地產行業信貸端有所改善，但在地方政府加強預售資金監管、市場周期性調整，致去化速度放緩等因素疊加影響下，房企現金流壓力仍然較大，民營房企拿地積極性并未有顯著提升，現金流的持續承壓，民企的投資力度持續降低已經是不爭的事實?！?/p>
張暑嬌表示，土地市場能否回暖，還是要看金融端，能否向以往一樣將資金引入房企。春節后高層就連續表態要把房地產引導到平穩階段，并給房企紓困。但目前來看，涉險房企的資金問題并未得到真正解決。
“福州今年的商品房用地們基本沒有民企參與?！睆埵顙筛嬖V《每日經濟新聞》記者，民營房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是銷聲匿跡，偶爾在租賃住房和安置房用地上才有民營房企的身影。
上述營銷負責人告訴記者，福州在土拍在價格上也沒有讓步，尤其是純商品房地價和以前相比還有所增加，雖然有15%的溢價規定，但起拍價留給房企的利潤空間已經很小了?！叭绺Ｖ輺|二環兩宗非常優質的地塊，起拍樓面價接近每平米3萬元，雖然政府放開銷售指導價，但目前市場看，是很難賣到這個價格，所以很多企業在首輪就會取消跟蹤?！?/p>
58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示，未來限購放松的城市會增多。從全國調控放松的節奏來看，一二線熱點城市步子普遍偏小偏慢也更謹慎，而三四線城市以及部分高庫存的二線城市則步子更大。放松限購本身就屬于放松力度偏大的政策類型，也是拉動市場改善需求以及部分外來人群首置需求的重要政策。這類政策一旦出臺，就說明市場壓力已經偏大，市場信心建立的內在訴求已經偏強。
不過，張暑嬌表示，近期市場仍然存在買賣雙方的博弈行為，但受到外部大環境和內部市場走勢等因素影響，購房者的觀望情緒還將持續加重?！邦A計接下來樓盤以價換量現象還將進一步向福州中心板塊蔓延?！?/p>
（每經房產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
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